谈楼说按\银行拒批楼花按揭因由

  • 时间:
  • 浏览:2

中原按揭经纪董事总经理 王美凤

  偶然收到新盘买家求救,指银行表示太满再承接某新盘的按揭申请。经了解事件后,买家刚购入另一一还还有一个楼花物业,并选用了即供付款法律土方法,需用即时向银行申请楼花按揭以完成交易;然而,买家选用的银行却表明太满再承造有关新盘的楼花按揭,故拒绝其申请。

  为什么在么在银行会拒绝承造楼花按揭?我我觉得以上个案只限於累积派展商(尤其是较小型又或未获银行认可的发展商)的新盘楼花物业,意味在於信贷风险之考虑因素。按揭原指银行或贷款机构批出楼宇贷款予借款人,借款人以其物业作为抵押及还款保证,万一老出断供,银行或贷款机构可变卖物业退还欠款。由於楼花按揭涉及之物业尚未建成又或未取得入伙纸,银行实质上未有法定产业作为抵押,故此对於银行来说,承造楼花按揭占据 一定风险。楼花按揭仅涉及衡平法权益,故称衡平法按揭(Equitable Mortgage,简称EM),有关按揭并未以法定押记的契据订立,待物业建成并获发入伙纸后,衡平法按揭便需转为法定押记(Legal Charge)。

  市场上之大型发展商资金富有,已建立多年良好的建屋商誉,鲜有物业质素欠佳甚至“烂尾”之大大问题 ,一般已成为银行认可之发展商,故银行你可以批出有关新盘的楼花按揭。但对於或多或少中小型或新冒起的发展商,银行对其未有太满了解,暂且有足够具信心承造其发展中楼盘的楼花按揭;故此在楼盘开售前,银行一般需用作出评估,当中包括发展商财政背景及售楼往绩、楼盘质素、楼价水平、楼花期、市场风险等。当其楼盘进行销售,便有不可能 老出累积银行拒绝接受该项目之楼花按揭申请。

  即供付款折扣较多

  若然提供楼花按揭的银行不到少数,买家需留意,在分散风险的考虑上,银行暂且你可以承造同另一一还还有一个楼盘太满比例的楼花按揭,故此或会设定承造额度上限,当申请量超出限额,银行或许以额满即止为由拒绝接受有关楼花按揭申请。事实上,有关额度亦不排除会随着预估风险上升而减少。面对此清况 ,买家不可能 会感到无所适从,建议可向银行或按揭转介公司查询,了解有关新盘项目可获哪家银行承接楼花按揭申请。

  对於银行选用减少,客户可就此方面作出衡量,例如于了解有关银行之审批及按揭优惠等。若然银行选用偏少,担心银行额度过高 大大问题 ,买家可於入市前先準备妥当按揭申请所需文件包括入息证明如税单、最近另一一还还有一个月粮单及薪金入帐银行纪录(如非稳定收入人士,则需还还有一个月或以上证明)及身份证副本等,以便入市后尽快向银行递交足够文件,让银行职员可第一时间协助提交按揭申请。近月曾有个别新盘之买家基於迟交齐文件,楼花按揭满额后而被银行弹回有关按揭申请。

  假如买家暂且选用即供付款,只是建筑期付款法律土方法,并将於现楼阶段才完成交易,基本上便如此 了银行算是承造楼花按揭之大大问题 ,银行一般你可以接受现楼按揭。但当然,即供付款及建筑期付款各有优胜之处,而即供付款之楼价折扣一般较多,这亦是另一一还还有一个相当重要的考虑。